장기수선충당금 산정방법? 계산식에 대해서 (장충금 인상 이유)

안녕하세요, 통합시설유지관리시스템 AFMS를 제공하고 있는 (주) 아파트너스입니다.

장기수선충당금이 뭘까요?

아직 생소하신 분들은 다양한 이름으로 불러지기도 한답니다.

아파트충당금, 장기충당금, 수선충당금, 아파트수선충당금 등등 정말 다양한데요

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정확한 명칭은 바로 장기수선충당금 줄여서 장충금이라고들 많이 하시죠.

오늘은 장충금에 대해서 자세하게 소개드리려고 합니다.

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장기수선충당금은 공동주택의 장수명화를 위해 수립된 장기수선계획에 따라 주요 시설물을 수리하거나 교체하는데 필요한 금액을 말합니다. 관리주체가 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하는 법적 충당금입니다!

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장기수선충당금은 왜 내야할까요?

공동주택의 지속적인 관리와 유지 보수를 위해 필수적으로 필요한 자금이 바로 장기수선충당금입니다.

공동주택(아파트, 연립주택 등)에서는 여러 가구가 함께 생활하기 때문에,

공용 시설과 건물 자체의 유지 보수가 필요하겠죠.

공용 시설의 유지 보수, 건물의 가치 유지, 안전 확보, 법적 의무 준수, 그리고 경제적 부담 분산을 위해 필요한 부분으로 모든 입주민이 조금씩 분담하여 적립하여 공동주택에 장기적인 이익과 안전을 가져다줍니다.

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1. 공용 시설의 유지 보수

• 공동주택에는 엘리베이터, 지붕, 외벽, 수도 배관, 전기 시설 등 다양한 공용 시설이 있습니다. 이러한 시설들은 시간이 지나면서 노후화되거나 고장이 날 수 있습니다.
• 장기수선충당금은 이러한 공용 시설을 주기적으로 점검하고, 필요한 경우 수리하거나 교체하는 데 사용됩니다.

2. 건물의 가치 유지

• 주기적인 유지 보수는 건물의 외관과 구조적 안전을 유지하는 데 중요한 역할을 합니다. 이를 통해 건물의 가치를 유지하거나 증가시킬 수 있습니다.
• 건물이 잘 관리되고 유지 보수된 경우, 향후 매매나 임대 시에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 안전 확보

• 노후화된 시설이나 건물 구조는 안전사고를 유발할 수 있습니다. 예를 들어, 낡은 전기 배선은 화재 위험을 증가시키고, 오래된 배관은 누수를 일으킬 수 있습니다.
• 장기수선충당금은 이러한 위험을 예방하고, 입주민들의 안전을 확보하는 데 사용됩니다.

4. 법적 의무

• 많은 나라와 지역에서는 공동주택 관리에 관한 법률이나 규정에서 장기수선충당금의 적립을 의무화하고 있습니다.
• 이러한 법적 규정은 공동주택이 체계적으로 관리되고, 장기적으로 유지 보수될 수 있도록 하기 위한 것입니다.

5. 경제적 부담 분산

• 큰 수선이 필요할 때마다 한꺼번에 큰 금액을 지출하는 것은 개별 가구에 큰 부담이 될 수 있습니다.
• 매달 조금씩 장기수선충당금을 적립함으로써, 필요한 시기에 큰 비용을 나누어 부담할 수 있게 됩니다.

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장기수선충당금이 금액이 산정되는 방식은?

아파트장기수선충당금 산정 방식은 법적 기준과 구체적인 관리 계획에 따라 결정됩니다.

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1. 법적 기준

산정 방식에 대한 규정은 공동주택관리법 시행령에 명시되어 있습니다.

① 「공동주택관리법」 제30조(장기수선충당금의 적립) 4항에 따라 장기수선충당금의 요율은 해당 공동주택의 공용 부분의 내구연한 등을 고려하여 관리규약으로 정한다.

③ 장기수선충당금은 다음의 계산식에 따라 산정한다.

[장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적

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2. 구체적인 산정 방식

1. 수선 항목 및 비용 산정

• • 수선 항목: 공동주택의 주요 시설물(예: 엘리베이터, 지붕, 외벽, 수도 배관 등)의 수선 필요성을 평가합니다.
  • 수선 비용: 각 항목별로 예상되는 수선 비용을 산정합니다. 이 비용에는 자재비, 인건비 등이 포함됩니다.

2.적립 금액 산정

• • 연간 적립 금액: 수립된 장기수선계획에 따라 매년 필요한 수선 비용을 계산합니다.
  • 월별 적립 금액: 연간 필요 금액을 12개월로 나누어 월별 적립 금액을 산정합니다.

3. 부담 비율 결정

• • 분담 방식: 공동주택의 각 세대는 주택 면적에 비례하여 충당금을 부담합니다. 따라서 각 세대의 면적 비율에 따라 월별 적립 금액이 나누어집니다.

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장기수선충당금 산정 계산식

아파트 장충금 산정 계산식은 각 수선 항목의 예상 비용과 수선 주기를 바탕으로 연간 및 월간 적립금을 계산합니다.

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1. 관리규약에 적립요율을 규정하지 않고 적립하는 경우 계산식

[장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적

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2. 관리규약상의 적립요율을 적용하여 적립하는 경우 계산식

[(장기수선계획기간 중의 수선비 총액 × 연차별 적립요율) ÷ (총 공급면적 × 12 × 연차별 적립요율의 계획기간(년))] × 세대당 주택공급 면적

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이해를 돕고자 예시를 들어 계산 해 보겠습니다.

※ 1.적립요율을 규정하지 않고 적립하는 경우

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• 한 공동주택 단지에 400세대가 있으며, 각 세대의 면적은 모두 동일하다고 가정합니다.
• 장기수선계획에 따라 향후 10년 동안 필요한 주요 수선 항목과 비용이 아래 표와 같습니다

수선 항목	예상 비용 (원)	수선 주기 (년)
엘리베이터 교체	1,000,000,000	10
지붕 보수	200,000,000	5
외벽 도색	700,000,000	10
상하수도 배관 교체	300,000,000	10

연간 적립금 산정

각 수선 항목별로 연간 필요한 적립금을 계산합니다

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• 엘리베이터 교체 (10년 후 필요)
  • 연간 적립금 = 1,000,000,000원 ÷ 10년 = 100,000,000원
• 지붕 보수 (5년 후 필요)
  • 연간 적립금 = 200,000,000원 ÷ 5년 = 40,000,000원
• 외벽 도색 (10년 후 필요)
  • 연간 적립금 = 700,000,000원 ÷ 10년 = 70,000,000원
• 상하수도 배관 교체 (10년 후 필요)
  • 연간 적립금 = 300,000,000원 ÷ 10년 = 30,000,000원

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총 연간 적립금

총 연간 적립금은 각 항목의 연간 적립금을 합산하여 계산합니다

총 연간 적립금 = 100,000,000원 + 40,000,000원 + 70,000,000원 + 30,000,000원 = 240,000,000원

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월별 적립금

총 연간 적립금을 12개월로 나누어 월별 적립금을 산정합니다

월별 적립금 = 240,000,000원 / 12개월 = 20,000,000원

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세대별 부담액

400세대가 동일한 면적을 갖고 있으므로, 각 세대가 부담해야 하는 월별 충당금은 다음과 같습니다:

세대별 월별 부담액 = 20,000,000원 / 400세대 = 50,000원

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따라서, 각 세대는 매월 50,000원의 장기수선충당금을 부담하게 되겠죠.

우리 아파트장기수선충당금은 이런식으로 계산하여 각 세대 관리비에 합산됩니다.

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장기수선충당금이 인상되는 이유가 뭘까요?

장기수선충당금의 인상 또한 공동주택관리법, 공동주택관리법 시행령, 및 공동주택관리법 시행규칙에서 규정하고 있습니다. 법령에서도 장기수선충당금의 적립, 사용, 그리고 인상 절차 등을 상세하게 규정하고 있습니다.

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장기수선충당금 인상은 필수적이지만 민감한 문제입니다.

인상의 이유는 주로 물가 상승, 시설물의 노후화, 법적 요건 변화, 예기치 못한 수리 필요, 시설물의 업그레이드, 초기 적립금 부족, 경제적 변화 등 다양한 요인에 의해 필요하게 됩니다.

장충금을 적절히 인상함으로써, 공동주택의 장기적인 관리와 안전을 확보할 수 있습니다.

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1. 물가 상승

• 자재비 상승: 건축 자재의 가격이 지속적으로 상승하면, 기존 예산으로는 필요한 수선을 감당하기 어려워집니다.
• 인건비 상승: 건설 및 유지 보수 인력의 인건비가 오르면, 전체 수선 비용도 증가하게 됩니다.

2. 시설물의 노후화

• 건물 노후화: 건물이 오래될수록 유지 보수나 교체가 필요한 부분이 증가합니다. 노후된 시설물의 교체나 대규모 수선이 필요할 경우, 더 많은 자금이 필요합니다.
• 주기적 점검: 주기적으로 필요한 점검과 수선 계획에 따라, 예기치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 법적 요건 및 규제 변화

• 법적 기준 상향: 정부나 지방자치단체에서 충당금 적립 기준을 높이는 경우, 이를 맞추기 위해 인상이 필요할 수 있습니다.
• 안전 규제 강화: 건물 안전에 대한 법적 규제가 강화되면, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 예상치 못한 수리 필요

• 예기치 못한 사고: 자연재해, 사고 등으로 인해 예상치 못한 수리가 필요할 경우, 추가 자금이 필요합니다.
• 긴급 수리: 긴급하게 수리가 필요한 경우, 기존 충당금으로는 감당할 수 없는 경우가 발생할 수 있습니다.

5. 시설물의 업그레이드

• 에너지 효율 개선: 건물의 에너지 효율을 높이기 위한 개선 작업이 필요할 경우, 초기 투자 비용이 발생할 수 있습니다.
• 편의 시설 추가: 입주민들의 편의를 위해 새로운 시설을 추가하거나 기존 시설을 업그레이드하는 경우, 추가 자금이 필요합니다.

6. 충당금의 적립 부족

• 초기 적립금 부족: 초기 적립금이 충분하지 않은 경우, 시간이 지남에 따라 추가 적립이 필요할 수 있습니다.
• 기존 충당금의 과소 책정: 처음 설정한 충당금이 현실적인 비용을 반영하지 못한 경우, 이를 조정하기 위해 인상이 필요합니다.

7. 경제적 변화

• 경제 상황 변화: 경제 불황이나 금융 위기 등으로 인해 자재비와 인건비가 급등할 수 있으며, 이에 따라 충당금을 인상할 필요가 있습니다.

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장기수선충당금 인상 절차

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아파트장충금을 인상하려면 법적 절차를 준수해야합니다.

장기수선계획을 검토 및 조정하고, 그에 따른 적립 금액을 재산정, 입주민 설명회 개최, 입주자대표회의(입대의)의결등의 과정이 필요합니다.

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1. 장기수선계획의 검토 및 조정

• 장기수선계획은 3년마다 검토하여 필요시 조정합니다. 이를 통해 수선 비용의 변화, 새로운 수선 항목의 추가 등을 반영할 수 있습니다.

2. 적립 금액의 재산정

• 장기수선계획의 조정 결과에 따라 장기수선충당금의 적립 금액을 재산정합니다. 예상되는 수선 비용과 수선 주기를 바탕으로 새로운 적립 금액을 산출합니다.

3. 입주민 동의

• 장기수선충당금을 인상하려면 입주자대표회의의 의결과 입주민 동의가 필요합니다. 입주민 동의 요건은 전체 입주자 또는 사용자의 과반수 이상의 동의를 얻어야 합니다.

4. 공지 및 시행

• 인상된 장기수선충당금은 입주자대표회의의 의결을 거쳐 시행됩니다. 관리주체는 이를 입주민들에게 공지하고, 새로운 적립 금액을 적용하여 월별 청구서를 발행합니다.

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우리 아파트 장기수선계획을 위한 장충금에 대해 더 궁금한 점이 있으면 댓글달아주세요-

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