장기수선계획 조정,검토의 주기와 절차에 대해 (전문가를 통한 정확한 진단)

안녕하세요. 통합시설유지관리시스템AFMS를 제공하고 있는 (주)아파트너스입니다.

 

장기수선계획 조정(수시조정)·검토

국도교통부·LH한국토지주택공사·중앙공동주택관리지원센터 「공동주택관리매뉴얼」

 

장기수선계획은 공동주택관리법령에서

장기수선계획을 3년마다 의무적으로 검토하고 필요시 조정하도록 함으로써,

시간이 경과함에 따라 장기수선계획이 현실과 괴리가 생기지 않도록 하고 있습니다.

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아파트 등 공동주택의 장기수선계획이

현실과 맞지 않거나 때로는 사회와 기술 발달에 따른 성능 개선,

입주민의 안전·편의, 법적 요구사항 변화 등을 위한 시설 설치가 요구될 수 있으며

이를 위하여 계획서 수정이 필요할 때 장기수선계획을 수시조정·반영한 후

공사를 추진할 필요성이 있습니다.

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이처럼 장기수선계획을 주기적으로 조정·검토함으로써

계획을 효과적으로 수립하기 위한 장기수선계획 조정(수시조정)·검토 가이드를

확인해 보겠습니다.

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장기수선계획 검토

1. 검토주기

- 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를

국토교통부령(규칙 제7조제2항)으로 정하는 바에 따라 조정하여야 합니다.(법 제29조제2항)

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2. 장기수선계획 검토의 개요

- 장기수선계획은 다음과 같은 사항을 포함하여 계획 전반에 대해 면밀하게 검토되어야 합니다.

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① 수선계획의 적정성 검토

구분		주요검토내용
계획기간		- 현시점에서 기존의 장기수선계획기간이 적합한지 검토
수선항목		- 기존의 수선항목이 단지특성에 맞지 않은 경우 수정 여부 검토 - 기술발전을 반영하고 입주민 편의·안전 등을 위하여 기존의 공사종별을 수정하거나 새로운 항목을 추가할 필요성 등 검토
수선주기 및 수선율		- 수선주기가 과도하게 빠르거나 늦지 않도록 기존 수선주기·수선율 검토
장기수선충당금	항목별 수선금액	- 시설물의 교체·보수를 위한 자재·인건비·장비 등의 수량 및 단가 검토 - 특정 항목의 수선금액이 지나치게 작서나 크지 않도록 조정 필요성 검토
	장기수선충당금과 수선비총액 비교	- 장기수선충당금 적립금액이나 추세가 장기수선계획 기간 중의 수선비 총액에 비추어 부족한지 검토
	적용요율 등	- 적립금액의 과부족 상태를 감안하여 관리규약 상 적립 기간별 요율의 조정 필요성 검토

② 주요시설의 신설 검토

③ 에너지절약을 통한 주택의 온실가스 감소를 위한 시설 개선 방법

* 「에너지이용 합리화법」제25조에 따라 산업통상자원부장관에게 등록한 에너지절약전문기업이 제시하는 방법을

장기수선계획에 반영할 수 있음 (규칙 제7조제3항)

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장기수선계획 조정 절차

1. 장기수선계획 정기조정

입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고,

필요한 경우 이를 국토교통부령(규칙 제7조제2항)으로 정하는 바에 따라

조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나

보수하여야 합니다.(법 제29조제2항)

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2. 장기수선계획 수시조정

입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여

전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에

장기수선계획을 조정할 수 있습니다.

(법 제29조제3항)

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3. 장기수선계획 조정안 작성 및 의결

장기수선계획을 검토하고 조정이 필요한 경우 관리주체가 조정안을 작성하고

입주자대표회의가 의결하는 방법으로 장기수선계획을 조정하여야 합니다.

(법 제29조제2항, 규칙 제7조제2항)

*장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정은 입주자대표회의의 의결사항입니다.(영 제14조제2항제14호)

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4. 장기수선계획 조정·검토사항의 기록 보관

입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고

보관하여야 합니다. (법 제29조제2항 후단)

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5. 과태료

법 제29조를 위반하여 장기수선계획을 수립하지 아니하거나 검토하지 아니한 자 또는

검토사항을 기록하고 보관하지 아니한 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과합니다.

(법 제102조제3항제10호)

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장기수선계획 조정 시 전문가 활용

장기수선계획의 조정 절차는 관리사무소장이 조정안을 작성하여

입주자대표회의의 의결을 거치는 것으로 단순해 보일 수 있으나,

현실적으로 관리사무소장이 건물의 상태를 제대로 파악하여

장기수선계획을 조정하는 것은 쉽지 않습니다.

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입주자대표회의 또한 전문지식을 확보하고 있지 않기 때문에

관리사무소장 단독으로 수행한 장기수선계획의 조정안의 적정성 여부를

검토하기가 어렵습니다.

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따라서 관리사무소장의 업무 부담을 경감하고 보다 전문적인 조정안을 도출하기 위하여

전문가(또는 전문업체)에 의하여 정확히 진단하는 작업이 필요합니다.

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또한 장기수선계획을 조정하는 업무가 해당 공동주택의 장수명화를 견인하는

중요한 업무이므로 보다 전문적인 업체의 조정안을 통해 공동주택을 관리해

나가고자 하는 경우에는 해당 내용을 장기수선공사에 부대되는 용역으로 보아

장기수선계획에 반영한 후에 그 비용을 장기수선충당금으로 집행하는것도 가능합니다.

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장기수선계획 조정(수시조정)·검토에 대해 알아보았는데요

이처럼 장기수선계획의 적정성을 검토하고 시간이 경과함에 따라

장기수선계획이 현실과 괴리가 생기지 않도록 조정하는 업무는

시설물의 수선계획기간, 수선방법, 수선주기, 수선율 등 전문적인 진단이 필요합니다.

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(주)아파트너스와 함께라면

검토, 조정, 장기수선계획서보관, 장기수선계획관리 등

장기수선계획에 대한 전체적인 컨설팅을 받아보실 수 있습니니다.

또한 공동주택 시설관리 업무 전반을 다룬 시설관리시스템도 운영하고 있사오니

필요하시면 언제든 문의 주시기 바랍니다.

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감사합니다.

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