장기수선충당금, 아파트 사용 필수 절차 정리

안녕하세요. 장기수선계획 컨설팅 프리미엄 브랜드 아파트너스입니다.

공동주택의 시설을 오래도록 안전하고 쾌적하게 유지하려면 장기수선충당금을 잘 활용해야 합니다.

하지만 복잡한 절차나 규정을 제대로 알지 못하면 효율적으로 사용하기가 어렵습니다. 그래서 오늘은 장기수선충당금의 개념부터 사용 절차까지 쉽게 정리해 드리겠습니다!

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장기수선충당금이란?

아파트와 같은 공동주택에는 시간이 지나면서 보수가 필요한 시설이 많아집니다.

ex. - 지붕방수, 외부 페인트칠

- 급수·배수설비 교체

- 승강기, 난방, 소방시설 유지 보수

이처럼 장기적인 수선이 필요한 시설의 보수 비용을 미리 적립해 놓는 것이 바로 장기수선충당금입니다. 이 기금이 없다면 갑자기 큰 비용이 들거나, 공사가 지연되어 입주민의 안전에 위협이 될 수 있습니다.

 

장기수선충당금 개요

장기수선충당금 계정과목은 공동주택 내 주요 시설물의 수선·보수를 위해 적립되는 기금으로, 계획적인 운영이 필수적입니다. 이를 효과적으로 활용하기 위해서는 다음과 같은 절차를 준수해야 합니다.

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• 사전 점검 및 장기수선계획서 확인 : 장기수선공사를 시행하기 이전 연도에 건물 및 시설물에 대한 점검을 실시하고, 연차별 수선계획서를 확인하여 공사 착수 수개월 전에 장기수선충당금 사용계획서를 의결할 필요가 있습니다.

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• 장기수선계획에 따른 집행 : 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 사용해야 하며, 장기수선계획에 없는 공사를 시행하고자 할 경우 장기수선계획의 검토·조정을 통해 해당 공사를 장기수선계획에 반영한 후 장기수선충당금을 사용해야 합니다.

     ★ 장기수선계획에 없는 공사는 임의로 진행할 수 없습니다.

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• 예외적 사용 가능 항목 : 장기수선계획에 반영되지 않은 사항 중 공동주택관리법 제30조제2항에 따른 하자 심사·분쟁 조정위원회에 하자 조정 신청 시 필요한 비용과 이에 따른 하자 진단 및 감정비용 등은 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에 한하여 장기수선충당금 계정과목 사용이 가능합니다.

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장기수선충당금 사용계획서 작성

장기수선충당금은 관리주체가 장기수선충당금 사용계획서를 작성하고 입주자 대표회의의 의결을 거쳐 사용합니다. 사용계획서에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다.

1) 기본사항

- 수선공사의 명칭과 공사내용

- 수선공사 대상 시설의 위치 및 부위

- 수선공사의 설계도면 및 관련자료 등

2) 공사 세부 계획

- 공사기간 및 공사방법

- 수선공사의 범위 및 예정 공사금액

- 공사발주 방법 및 절차 등

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장기수선충당금 사용 절차

① 예산서 작성 (관리주체)

② 장기수선충당금 사용계획서 작성 (관리주체)

③ 검토 및 의결 (대표회의)

④ 사업자선정 (대표회의)

⑤ 공사시행 및 충당금사용 (관리주체)

※ 현행 공동주택관리법은 제102조제2항제4호 규정에 의하여 관련 법령 위반 시 관리주체와 입주자대표회의에게 동시에 책임을 물을 수 있는 근거를 마련하고 있으므로 주의하여야 한다.

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사업자 선정 및 공사 집행

1) 입주자대표회의의 사업자 선정

• 입찰공고, 현장설명, 낙찰자 선정, 계약 등의 절차를 수행합니다.
• 선정된 사업자는 즉시 관리주체에 인계하여 공동주택관리법제27조제1항의 규정에 따라 관리주체가 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일로부터 5년간 보관하도록 해야 한다.
• 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하여야 한다.

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2) 관리주체가 교체·보수 및 장기수선충당금 집행

• 계약 후 공사과정에 대한 관리감독, 대금지급 등은 관리주체 집행업무에 포함할 수 있다.
• 관리주체는 입찰공고 전 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결, 공사시행 및 완료 후 대가를 지급한다.

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3) 법적 유의사항

공동주택관리법 제102조 제2항 제4호에 따라, 관련 법령을 위반할 경우 관리주체와 입주자대표회의가 동시 책임을 질 수 있으므로 법규를 철저히 준수해야 합니다. 특히, 사업자 선정 시 국토교통부에 고시한 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 준수하여야 합니다.

 

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장기수선충당금은 공동주택의 자산 가치를 지키고, 입주민의 편안한 생활을 위해 반드시 필요한 자금입니다.

하지만, 관리가 어려운 만큼 전문적인 컨설팅과 체계적인 운영이 필수적입니다.

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